“`html
Paradoksi i Ndërtimit dhe Pasurive të Paluajtshme: Çmimet do të Shtrenjtohen, por Kërkesa në Rënie!
Sektori i ndërtimit po hyn në një rreth vicioz, ku çmimet pritet të vazhdojnë rritjen për shkak të referencave të reja, ndërkohë që kërkesa, veçanërisht në kryeqytet, po bie.
Rritja e Çmimeve të Referencës dhe Ndikimi në Kosto
Çmimet e reja të referencës për rrethet do të hyjnë në fuqi më 1 janar 2026. Ashtu siç ndodhi në Tiranë në vitin 2023, këto ndryshime pritet të rrisin koston për subjektet ndërtuese, veçanërisht në zonat bregdetare. Erjon Harizi, Kryetar i Bordit Drejtues të Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë (SHNSH), parashikon se rritja e referencave do të ndikojë automatikisht në shtimin e detyrimit për taksën e ndikimit në infrastrukturë. Kjo do të thotë se kostot për ndërtuesit do të rriten në përputhje me rritjen e çmimeve të referencës.
Zoti Harizi thekson se do të ketë kosto më të lartë si pasojë e rritjes së taksës së ndikimit në infrastrukturë, e cila do të reflektohet në çmimet e shitjes së apartamenteve, sidomos në zonat bregdetare dhe për Bashkinë e Kamzës.
“Një nga kostot shtesë për ndërtuesit pritet të jetë rritja e çmimeve të referencës në të gjithë Shqipërinë. Po aq për qind sa rriten referencat, rritet edhe kostoja e ndërtimit. Kjo do të thotë se ndikimi në kosto për ndërtuesit do të jetë proporcional me përqindjen e rritjes së çmimeve të reja të referencës. Pa dyshim, kjo kosto do të ketë efekt në rritjen e çmimeve të pronave,” shprehet ai.
Një tjetër faktor që ndikon në rritjen e kostos është shtrenjtimi i fuqisë punëtore. Sa i përket materialeve të ndërtimit, tregu paraqitet relativisht i qëndrueshëm, me luhatje të vogla që nuk pritet të kenë ndikim të ndjeshëm në çmimet finale të apartamenteve.
Rritjet Konkrete të Referencave
- Ndryshimet më të larta të çmimeve të referencës për rrethet rezultojnë në Durrës, ku rritja arrin deri në 196% pranë Portit të Durrësit, duke sjellë çmimin në 200 mijë lekë/m² nga 67.5 mijë lekë/m² më parë.
- Në zonat bregdetare si Vlorë, Sarandë dhe Himarë, rritja arrin deri në 79%. Për shembull, në Himarë, rritja më e lartë prej 141% është për zonën nr.1, duke arritur çmimin në 140 mijë lekë/m² nga 58 mijë lekë/m².
- Në Sarandë, çmimi arrin 100 mijë lekë/m² për disa zona, duke u rritur me 78.6%.
- Në Vlorë, rritja më e lartë është në ishullin e Sazanit, ku çmimi i referencës është 200 mijë lekë/m² (233% më shumë).
Hartës së re të çmimeve në rrethe i shtohen 54 zona të reja kadastrale, duke arritur në total 119 nga 65 më parë.
Taksat dhe Llogaritja e tyre
Të gjitha subjektet që kërkojnë leje zhvillimore dhe ndërtimi i nënshtrohen taksës së ndikimit në infrastrukturë. Kjo taksë paguhet nga ndërtuesit para lëshimit të lejes së ndërtimit. Baza e taksës është vlera për metër katror e çmimit të shitjes së ndërtimit, e cila bazohet në vlerat referuese të miratuara nga qeveria.
Për një objekt rezidencial me sipërfaqe 100 mijë m² pranë Portit të Durrësit, detyrimi i taksës së ndikimit në infrastrukturë, me çmimin e ri të referencës (2026), llogaritet rreth 1 miliardë lekë, krahasuar me 540 milionë lekë me çmimin aktual.
Kërkesa nga Blerësit e Huaj dhe Rritja e Çmimeve në Bregdet
Përveç referencave të reja, rritja e çmimeve të pronave në bregdet pritet të nxitet edhe nga kërkesa e blerësve të huaj. Jonian Antoni, administrator i agjencisë “Century 21 Albania”, parashikon se kërkesa nga të huajt do të vijojë të rritet gjatë vitit 2026, për shkak të çmimeve ende më të ulëta në Shqipëri krahasuar me rajonin. Ai parashikon se shtrenjtimi i çmimeve në bregdet do të jetë i pashmangshëm të paktën deri në vitin 2030, me një rritje vjetore që pritet të luhatet nga 4% deri në 12%.
Mbi 60% e blerjeve në zonat bregdetare realizohen nga të huaj ose diaspora. Krahasuar me tregjet e Greqisë, Kroacisë dhe Malit të Zi, ku çmimet janë mbi dyfish më të larta, Shqipëria ofron ende çmime më të përballueshme.
Në vitin 2025, çmimet e pasurive të paluajtshme në bregdet u shtrenjtuan nga 20% në 67%, duke reflektuar një treg aktiv, kryesisht nga blerës të huaj (Çeki, Poloni, Hungari). Për shembull, në Lungomare (Vlorë), çmimet e shitjes u rritën nga 1,500 euro/m² në 2,000–2,500 euro/m² në 2025. Në vijën e parë të ndërtimit, çmimet arritën nga 2,500 deri në 3,500 euro/m² për shkak të mungesës së ofertës dhe kërkesës së lartë.
Në Sarandë, çmimet në ndërtime të reja pranë detit variojnë nga 2,000 deri në 2,500 euro/m², ndërsa në resorte arrijnë në 4,000 euro/m². Për agjentët e tregut, tendenca në rritje e kërkesës nga turistët e huaj ka ndikuar në pakësimin e ofertës dhe rritjen e çmimeve.
Tregu i Tiranës: Shenja Mbingopjeje dhe Paqartësi
Agjencitë imobiliare vënë re se tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë ka filluar të shfaqë shenja mbingopjeje. Oferta e lartë rrezikon të krijojë stoqe apartamentesh të pashitura, situatë që kërkon monitorim për vitin 2026.
Jonian Antoni nga “Century 21 Albania” shprehet se Tirana ka një larmishmëri të madhe produktesh dhe ofertë të lartë në të gjitha zonat. Edhe kërkesa ka qenë e lartë, por rreth 20% më pak se dy vite më parë, megjithatë ende 30% më e lartë se periudha para pandemisë.
Për momentin, çmimet në Tiranë kanë qenë të qëndrueshme nga fundi i 2024 deri në fund të 2025. Megjithatë, nëse oferta nuk menaxhohet mirë, stoqet mund të krijojnë probleme financiare për investitorët.
Rivlerësimi i pronave me tatim 5% nga 15% nuk pritet të ndikojë ndjeshëm në raportin kërkesë-ofertë, por mund të krijojë një vakum në treg përpara dhe pas procesit.
Parashikimet për Vitin 2026
Në përgjithësi, për vitin 2026, sektori i ndërtimit pritet të ruajë ecurinë e njëjtë si në 2025, me stabilitet ose rritje të lehtë. Problematika kryesore mbetet koha e gjatë për marrjen e lejeve të ndërtimit.
Në Tiranë, kërkesa për apartamente pritet të jetë e kënaqshme, me fokus te pronat me çmim nën 1,500 euro/m², kryesisht në zonat periferike si Unaza e Madhe, Paskuqani, Kamza dhe zona e Aviacionit. Këto prona parapëlqehen nga çiftet e reja dhe familjarët.
Rritjet e çmimeve priten kryesisht në periferi, si në Kamëz, ku çmimet do të rriten sipas referencave.
Agjencitë imobiliare nuk parashikojnë rritje të çmimeve të apartamenteve në Tiranë për vitin 2026, duke pritur stabilitet edhe për dy vitet e ardhshme.
Çmimi mesatar për metër katror apartament në ndërtesa ekzistuese në Tiranë, deri në qershor 2025, ishte 1,830 euro. Krahasuar me vitin 2005, çmimet janë gati trefishuar.
Shqipëria u rendit ndër vendet me rritjen më të lartë të çmimeve në Europë në vitin 2024, me një çmim mesatar shitje apartamentesh rreth 1,620 euro/m² në rang vendi, dhe 2,000 euro/m² në Tiranë.
“`