Manuali për ndërtimin: Pastrimi i parave dhe shitjet e apartamenteve nën çmimet e deklaruara
Pas një fushate informuese që nisi në mesin e dhjetorit të vitit të kaluar dhe zgjati 30 ditë, duke dërguar njoftime drejt kompanive të ndërtimit nëpërmjet sistemit e-Filing, administrata tatimore ka nisur tashmë kontrollet në terren. Këto kontrolle kanë filluar më 16 janar 2026.
Deri më tani, nga kontrollet e kryera (mes të cilave dje u ushtruan inspektime në 9 agjenci imobiliare, ndër më të mëdhatë në vend), janë rezultuar shkelje të tilla si evazioni në çmimet e shitjes së apartamenteve dhe nëndeklarimi i pagave për punonjësit.
Gjatë inspektimeve, tatimet sekuestruan edhe kompjuterë, të cilët do të shërbejnë si prova materiale për dokumentimin e shkeljeve dhe për referimin e tyre në prokurori.
Sipas administratës tatimore, janë evidentuar një sërë problematikash në sektorin e ndërtimit. Problematikat kryesore të identifikuara nga Drejtoria e Menaxhimit të Riskut pranë Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve u bënë publike në dokumentin “Plani i menaxhimit të riskut për sektorin e ndërtimit (informaliteti dhe pagat referencë)”.
Sipas këtij dokumenti, sektori i ndërtimit rezulton me risk për pastrim parash për shkak të:
- Përdorimit të lartë të parasë cash.
- Fryrjes artificiale të kostove.
- Lëshimit të faturave fiktive për furnitorët.
- Deklarimit të shitjes së apartamenteve me çmime nën nivelin e atyre të tregut dhe nën çmimet referencë.
- Shitjes së apartamenteve në fazat e para të ndërtimit (gropë apo karabina) pa faturë.
- Nëndeklarimit të pagave për punonjësit.
Drejtoria e Menaxhimit të Riskut identifikon disa grup-risqe kryesore për sektorin e ndërtimit:
- Mosdeklarimi i plotë i xhiros dhe i sipërfaqeve:
- Deklarim i çmimeve të shitjes nën çmimet e tregut dhe poshtë çmimeve referencë.
- Shitje “cash” pa lëshuar faturë/fiskalizim, sidomos në fazat e para të projektit (kapar, parapagime informale).
- Nëndeklarimi i kostove të punës dhe punësimi informal:
- Numër i ulët punonjësish të deklaruar në raport me vëllimin e punimeve.
- Pagat e deklaruara shumë më të ulëta se niveli mesatar i tregut për profesionet e ndërtimit.
- Përdorimi i punëtorëve të përkohshëm ose të padeklaruar për fazat intensive të punimeve.
- Furnitorë fiktivë dhe fatura të rreme:
- Përdorimi i subjekteve me risk (pa staf, pa aktivitet real, me histori mospagesash) për të rritur artificialisht kostot dhe për të ulur fitimin e tatueshëm dhe TVSH-në e pagueshme.
- Mospërputhje midis lejeve të ndërtimit dhe deklarimeve tatimore:
- Sipërfaqe të deklaruara për qëllime tatimore më të vogla se sipërfaqet e miratuara në lejet e ndërtimit ose të regjistruara në hipoteka/kadastra.
- Projekte të përfunduara fizikisht, por me deklarime të vonuara ose të pjesshme të të ardhurave.
Rrezik për pastrim parash
Duke qenë sektor me volum të madh transaksionesh cash dhe me vështirësi në përcaktimin e kostos reale, ndërtimi shfaqet shpesh në raportet për pastrimin e produkteve të veprës penale si sektor i favorizuar për fshehje dhe riciklim kapitali. Kjo manifestohet në:
- Deklarimin dhe vlerësimin e të ardhurave nga arkëtimet sipas kontratave dhe marrëveshjeve mes palëve të realizuara para shitjes përfundimtare të ndërtesës.
- Moslëshimin e faturës tatimore për çdo shitje apartamenti, ndërtese, pasurie të paluajtshme, pavarësisht nëse është e përjashtuar ose jo nga TVSH-ja.
- Moslëshimin e faturës tatimore për të gjitha arkëtimet paradhënie për porosi apo shitje apartamentesh.
Fokusi i aksionit të tatimorëve
“Plani i menaxhimit të riskut për sektorin e ndërtimit (informaliteti dhe pagat referencë)” përcakton se aksioni i tatimeve në këtë sektor do të fokusohet tek:
- Kontrolli i tatimit të mbajtur në burim për pagesat ndaj jorezidentëve, qiratë dhe shërbimet profesionale, për të siguruar që tatimi mbahet sipas ligjit dhe nuk ka shkelje.
- Verifikimi i tatimeve mbi fitimin të kompanive të ndërtimit për të identifikuar manipulime të fitimit të tatueshëm, fryrje të kostove, shpenzime të pa lidhura me aktivitetin dhe mospërputhje midis ciklit të projektit dhe deklarimeve.
- Rishikimi i situatave mujore dhe faturimit, krahasimi i TVSH-së së zbritur me vëllimin e punimeve dhe sipërfaqet e lejuara në lejet e ndërtimit.
- Verifikimi i furnitorëve me rrezik të lartë ose të rremë.
Administrata tatimore do të krahasojë marzhin e fitimit të kompanive me mesataret e sektorit dhe çmimet referencë, si dhe do të kontrollojë pasuritë e deklaruara dhe rezervat e fshehura për të evidentuar kompanitë me rrezik të lartë për shmangie tatimore.
Përveç kësaj, kontrolli do të përqendrohet tek raportimet e pagave dhe të punësuarve, tek pagesat për shërbime profesionale të kontraktuara jashtë vendit, dhe tek çdo aktivitet që mund të mos raportohet saktë, me qëllim rritjen e transparencës dhe respektimin e ligjit nga subjektet e ndërtimit.