Titulli: Rritja e turizmit solli fitime rekord për familjet shqiptare nga Airbnb në vitin 2025
Rreth 26.3 mijë apartamente dhe njësi të tjera banimi ishin të disponueshme për t’u dhënë me qira gjatë vitit 2025. Këto njësi gjeneruan një rekord të ardhurash prej 134 milionë eurosh, duke shënuar një rritje prej 23.4% krahasuar me vitin e kaluar. Megjithatë, shtimi i konkurrencës ka ulur fitimin për apartament. Në të kundërt, çmimet e qirave afatgjata po rriten me ritme të larta, duke “shtrembëruar” tregun.
Familjet dhe individët po e shohin shtëpinë jo më si strehë, por si aset që duhet të prodhojë të ardhura çdo muaj, qoftë përmes qirave afatshkurtra për turistët, ashtu edhe me kontrata afatgjata për banim. Fitimi i shpejtë nga qiraja është bërë gjithnjë e më joshës, duke ndryshuar sjelljen e pronarëve, balancat e tregut të banesave dhe sidomos fitimet që ato sjellin në dy vitet e fundit.
Kthimi i Shqipërisë në një destinacion turistik ka bërë që shumë persona të jepnin shtëpitë me qira afatshkurtër. Ata konkurrojnë hotelet, por edhe tërheqin turistë të huaj falë çmimeve ditore më të lira krahasuar me vendet e tjera të Europës.
Të dhënat e AirDNA, njësi analitike e platformës Airbnb, tregojnë se në vitin 2025 mesatarisht në të gjithë vendin jepeshin me qira 26.3 mijë apartamente përmes platformës, nga 21 mijë vitin e mëparshëm, duke shënuar një rritje prej 25.3%. Kjo shifër përfaqëson rreth 3% të totalit të njësive për banim në vend (rreth 1.08 milionë) sipas INSTAT, ose 6.1% të apartamenteve në pallate (432 mijë).
Numri i atyre që kanë zgjedhur të lënë shtëpinë në dispozicion për qira ditore është rritur ndjeshëm. Në janar të vitit 2021, sipas AirDNA, jepeshin me qira rreth 6.2 mijë apartamente apo njësi të tjera banimi, pra 4 herë më pak se sot.
Shtimi i këtyre njësive ditore ka rritur të ardhurat nga net-qëndrimet e shtetasve të tretë, pjesa më e madhe e të cilëve janë turistë të huaj. Sipas të dhënave nga AirDNA, në vitin 2025 nga qiradhënia në Shqipëri u gjeneruan gjithsej 134 milionë euro, një nivel rekord. Në krahasim me vitin 2024, të ardhurat janë rritur me 23.4%. Ky zhvillim përkon me rritjen e hyrjes së shtetasve të huaj në vend, që arriti në 11.7 milionë në vitin 2024 dhe kaloi 12 milionë në vitin 2025.
Me çmimet ditore të qirave më të lira se ato të hoteleve dhe mundësinë për të akomoduar më shumë persona në një apartament, kërkesa për këto njësi akomoduese mbetet e lartë. Për krahasim, në vitin 2021 ky treg qarkulloi vetëm 14.6 milionë euro.
Sipas muajve, periudha nga qershori në shtator është ajo që gjeneron më shumë të ardhura, e lidhur me sezonin turistik, ku shumë shtetas të huaj vizitojnë bregdetin. Kulmin e shënon gushti, ku në vitin 2025 u arkëtuan 37.2 milionë euro, ose 24.4% e totalit.
Në korrik dhe gusht 2025 jepeshin me qira ditore rreth 30 mijë njësi banimi në të gjithë vendin përmes Airbnb. Kjo është periudha me kërkesën më të lartë. 65-67% e këtyre njësive ishin të prenotuara të paktën një ditë gjatë këtyre muajve, sipas AirDNA.
“Qiradhënia e shtëpive është një treg në rritje,” thotë Stela Dhami nga “Colliers International”. Ajo shton se nëse ky treg nuk do të ketë ndërhyrje rregullatore, kjo tendencë do të vazhdojë. “Është krijuar një nëntreg i ‘hotelerisë’ për turistët familjarë dhe të rinjtë me buxhet të ulët, duke qenë se tipologjia e turistëve që tërheqim është e karakterit ‘low cost’.”
Net-qëndrimet arrijnë rekord në vitin 2025
Lulëzimi i turizmit ka sjellë një rritje të fortë të net-qëndrimeve në strukturat që jepen me qira nëpërmjet platformës Airbnb. Në total, për vitin 2025, u regjistruan 2.36 milionë net-qëndrime përmes kësaj platforme, me një rritje prej 22.8% krahasuar me një vit më parë. Numri më i lartë i net-qëndrimeve shënohet në gusht, me 444 mijë, me rritje prej 28% në krahasim me të njëjtin muaj të vitit 2024.
Oferta në rritje ul çmimin ditor të qirave, duke filluar nga gushti
Të dhënat e AirDNA tregojnë se çmimi mesatar ditor në Shqipëri për një njësi banimi me qira luhatet nga 40.7 euro në mars në 73.4 euro në gusht. Ndryshe nga vendet e tjera, çmimet nuk kanë shënuar ndonjë rritje të lartë vitet e fundit, për shkak të konkurrencës së lartë, që ka ardhur nga shtimi i apartamenteve të listuara.
Mesatarja prej 74 eurosh në gusht vjen si rrjedhojë e çmimeve të larta në njësitë bregdetare, kryesisht në Vlorë e Sarandë, që arrin në 86 euro në gusht, në Durrës, 80 euro/natë, ndërsa në Tiranë, qiraja mesatare ditore nuk e kalon maksimumin e 45 eurove edhe në kulmin e sezonit.
Sipas të dhënave nga AirDNA, çmimi mesatar i qirasë ishte 56.71 euro në vitin 2025, me një rritje prej 0.5% krahasuar me vitin 2024. Megjithatë, shtimi i konkurrencës në ofertat e shtëpive ka sjellë një tendencë rënëse të çmimeve, sidomos nga gushti deri në fund të vitit. Në gusht, qiraja mesatare ishte 73.4 euro, nga 74.7 euro një vit më parë.
Kthimi real nga qiraja ditore, në shumicën e rasteve, rezulton modest
Kthimi efektiv nga qiraja ditore, në shumicën e rasteve, rezulton modest për shkak të konkurrencës së fortë në treg dhe tarifave të ulëta ditore. Megjithatë, në Shqipëri, vendimet për këtë lloj investimi shpesh nuk bazohen në analiza afatgjata të përfitimit. Pronarë banesash dhe individë të tjerë iu bashkuan trendit, duke rritur ndjeshëm numrin e apartamenteve të ofruara për qira afatshkurtër, të nxitur nga bindja se kjo formë qiradhënieje garanton fitime të lehta dhe të shpejta.
Një apartament mund ta japësh me qira ditore nga 40 – 80 euro, por jo i gjithë muaji është i zënë. Sipas statistikave të AirDNA, norma e zënies varion nga 44% në tetor deri në 66% në gusht. Mesatarisht, norma e zënies ditore ishte 54% në vitin 2025, nga 55% një vit më parë. Kjo do të thotë se në një muaj, shtëpia është e zënë për 15 – 16 ditë, përveç muajve të verës, kur mund të jepet edhe për më shumë se 20 ditë.
Treguesi RevPAR (të ardhura për qiranë e disponueshme), i cili tregon të ardhurën reale ditore bazuar në arkëtimin e një muaji dhe jep një ide më të qartë të gjendjes së tregut sesa shifrat e larta të të ardhurave totale, në vitin 2025 luhatej nga 18.6 euro në nëntor në 48.5 euro në gusht, me këtë të fundit që rritet nga zonat bregdetare. Për pjesën më të madhe të vitit, e ardhura ditore nuk i kalon 25 euro.
Mesatarisht, në vitin 2025, treguesi i të ardhurave reale (RevPAR) ishte 30.7 euro, me një rënie të lehtë (-1.4%), në raport me 31.1 euro që ishte një vit më parë. Treguesi është më i lartë në Vlorë e Sarandë (37.5 euro), Golem (34.2 euro), Durrës (33.6 euro). Në Tiranë, fitimi mesatar neto ditor është 25 euro.
Me një mesatare të thjeshtë, e ardhura mujore nga qiradhënia ditore në Shqipëri është rreth 900 euro në muaj, duke u luhatur nga 1125 euro në Vlorë e Sarandë, rreth 1000 euro në Golem e Durrës dhe 750 euro në Tiranë. Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kosto të tjera riparimi e zëvendësimi i pajisjeve, etj., që mund të arrijnë nga 100 deri në 200 euro në muaj.
Një tjetër faktor që ndikon është euro. Mesatarisht, 1 euro u këmbye me 97.8 lekë, nga 100.7 një vit më parë. Për krahasim, në vitin 2024, e ardhura mesatare ishte 933 euro (neto ditore 31 euro), e konvertuar në monedhën vendase ishte rreth 94 mijë lekë. Në vitin 2025, e ardhurat neto mujore ishin 920 euro (31.7 euro në ditë) dhe e konvertuar me kursin e atij viti ishte rreth 90 mijë lekë. Fitimi real ka rënë me 4.2%, i ndikuar si nga kursi, ashtu dhe nga kthimi ditor pak më i ulët.
Në praktikë, ky model i qiradhënies afatshkurtër funksionon më mirë për ata që e kanë kthyer qiradhënien në aktivitet të strukturuar, duke menaxhuar disa apartamente njëkohësisht dhe duke ulur kostot për njësi, ose për pronarët që disponojnë banesa në pronësi dhe nuk i përdorin vetë.
Një zgjidhje biznesi që provuan shumë persona ishte të merrnin një njësi me qira mujore e ta jepnin atë me ditë, duke tentuar të fitonin nga diferenca. Një prej tyre ishte dhe Erioni, i cili vendosi të merrte me qira një apartament në zonën e Komunës së Parisit në Tiranë, me qëllimin për ta dhënë më pas me qira ditore. Pagesa mujore e qirasë ishte 500 euro, ndërsa çmimi për natë luhatej mes 35 dhe 55 eurove. Në praktikë, apartamenti arrinte të ishte i zënë jo më shumë se gjysmën e muajit.
Përveç qirasë, shpenzimet fikse mujore varionin nga 150 deri në 200 euro, duke përfshirë energjinë, pastrimin, furnizimin me produkte bazë, zëvendësimin e pajisjeve të dëmtuara, si dhe komisionet e platformave Airbnb apo Booking, që shkonin nga 7% në 14%. Të ardhurat mesatare mujore silleshin rreth 700 – 800 euro, ndërsa në muajt më të mirë të gushtit dhe shtatorit arritën deri në 1,100 euro. Megjithatë, fitimi neto mbetej i kufizuar, nga 100 deri në 400 euro në muaj, një nivel që rezultoi i pamjaftueshëm për kohën dhe angazhimin e kërkuar.
Sot, Erioni ka hequr dorë nga kjo përvojë dhe thotë se nuk do ta ndërmerrte më një nismë të tillë.
Airbnb, një konkurrent i fortë i hoteleve
Në fund të vitit 2024, sektori i akomodimit dhe shërbimit ushqimor zuri 4.1% të Prodhimit të Brendshëm Bruto, niveli më i lartë i regjistruar ndonjëherë, sipas të dhënave nga INSTAT. Deri në vitin 2017, akomodimi dhe shërbimi ushqimor kontribuonte më pak se 2% të PBB-së.
Në vlerë, akomodimi dhe shërbimi ushqimor prodhoi 176 miliardë lekë, ose gati 1.8 miliardë euro në vitin 2024, sipas INSTAT, duke arritur një nivel rekord, i ndikuar nga vrulli i turizmit. Gjithsesi, të dhënat nga AirDNA tregojnë se sektori i turizmit të qirasë afatshkurtër ka marrë një zgjerim të madh, duke konkurruar dukshëm hotelet.
Për shembull, të ardhurat e gjeneruara vetëm përmes qiradhënies nga platforma Airbnb në vitin 2024 ishin rreth 134 milionë euro, ndërsa ishin mesatarisht rreth 26 mijë njësi banimi të listuara.
Krahas Airbnb është dhe platforma tjetër Booking, për të cilin nuk ka të dhëna të detajuara, por aktorët e tregut pohojnë se sjell më shumë qiramarrës dhe një pjesë e madhe e tij, përveç hoteleve, mbetet sërish informale.
Për krahasim, 12 hotelet më të mëdha në vend qarkulluan së bashku në vitin 2024 rreth 10 miliardë lekë, ose 100 milionë euro, pothuajse sa platforma Airbnb në 2024-n (rreth 108 milionë euro).
INSTAT raporton se për vitin 2025, u shënuan gjithsej 9.6 milionë net-qëndrime në vend. Të dhënat e tjera të AirDNA tregojnë se vetëm përmes platformës Airbnb, kërkesa për net-qëndrime ishte 2.36 milionë, ose gati 25% e net-qëndrimeve të deklaruara zyrtarisht.