“`html
Shtrembërimi i tregut: Të gjithë drejt qirasë afatshkurtër, por çmimet afatgjata rriten në kryeqytet
Vrulli i individëve për të lënë banesat me qira ditore, duke shtuar numrin e njësive të disponueshme në platforma si Airbnb në 26,000 në të gjithë vendin, ka rezultuar në një ofertë më të ulët apartamentesh dhe shtëpish për qira afatgjatë. Kjo situatë ka sjellë një rritje të pagesave mujore, sidomos në kryeqytet.
Rritja e çmimeve ka qenë aq e ndjeshme sa në muajin dhjetor ndikoi në gati gjysmën e inflacionit të përgjithshëm (0.96 pikë përqindje nga 2.2% që rezultoi Indeksi i Çmimeve të Konsumit në muajin e fundit të vitit). INSTAT raportoi se, krahasuar me dhjetorin e vitit të kaluar, rritja më e madhe e çmimeve vërehet në grupin “Qira, ujë, lëndë djegëse dhe energji” me 4.8%, e ndjekur nga grupet “Argëtim dhe kulturë” me 3.6% dhe “Hotele, kafene dhe restorante” me 2.6%. Të tre këta tregues lidhen drejtpërdrejt ose indirekt me kërkesën e turistëve për shërbime, duke sjellë shtrenjtimin e tyre për banorët vendas.
Sipas të dhënave nga AirDNA, njësi analitike e platformës Airbnb, të cilat u bënë të disponueshme për “Monitor”, vetëm në Tiranë rezultonin mesatarisht rreth 5,200 njësi të listuara në vitin 2025. Kjo shifër përbën një pesëfishim krahasuar me vitin 2021, kur ishte rreth një mijë njësi.
“Për qiratë afatgjata ka një stok të ulët, ndërsa për ato afatshkurtër është i lartë,” thekson Stela Dhami nga “Colliers International”. Ajo shton se shumë persona janë futur në biznesin e dhënies me qira ditore, të nxitur nga fluksi i turistëve, pa i analizuar mirë llogaritë, sidomos ata që e bëjnë këtë për herë të parë.
“Qiramarrësi afatgjatë është më i vështirë për t’u gjetur dhe ka kosto sa herë ndryshon. Pronarët e apartamenteve mendojnë se, për momentin, të ardhurat ditore janë më të thjeshta dhe më të shpejta”, shprehet znj. Dhami. Ajo përmend raste kur pronarë kanë hequr nga tregu hapësira komerciale, i kanë mobiluar bazikisht dhe i kanë kthyer në njësi për qira ditore përmes Airbnb. “Ata zgjodhën këtë alternativë, ndërkohë që qiranë e zyrave e mbanin edhe më lart, por i kishin bosh, pasi i përdornin më shpejt përmes qirasë ditore, edhe pse me një amortizim më të madh të pronës.”
Znj. Dhami informon se qiratë afatgjata janë shtrenjtuar me 20-30% brenda një viti në kryeqytet. Përveç vendasve, si familjet e reja apo studentët, kërkesa është shtuar edhe nga grupe të tilla si “expat” (profesionistë të ardhur në Shqipëri për punë apo biznes) dhe nomadët digjitalë (profesionistë që punojnë online dhe jetojnë pa adresë fikse). Sidomos “expat”-ët kërkojnë zakonisht apartamente të mobiluara mirë, për qira afatmesme ose afatgjata, dhe në zona qendrore ose rezidenciale. Një kategori tjetër që po “eksperimenton” me qëndrime relativisht të gjata në vend janë pensionistët. Znj. Dhami tregon se, krahas italianëve, tregu po testohet edhe nga pensionistë amerikanë, të cilët mund të qëndrojnë deri në një vit pa leje qëndrimi.
Qiraja më e lirë që mund të gjesh sot në kryeqytet është 250-300 euro në zonat periferike, ndërsa afër dhe në qendër, çmimet variojnë nga 500-1000 euro në muaj. Për vilat, kostot arrijnë nga 300 në 5000 euro në muaj.
Një hetim i kohëve të fundit nga Byroja Kombëtare e Hetimit dhe veprime të tjera të mëparshme kanë zbuluar se qiramarrësit e kullave moderne shpesh kryenin aktivitete të jashtëligjshme, siç ishte rasti i një kompanie “call center” që mashtronte klientë jashtë vendit, kryesisht në Itali. “Këto janë kategori klientësh që paguajnë qira afatgjatë prej 30-40 euro për metër katror”, shton znj. Dhami.
Qiraja afatshkurtër apo afatgjatë: Cila është më me leverdi?
Rritja e qirave afatgjata për shkak të uljes së ofertës dhe rënia e qirave ditore nga shtimi i stokut po bën që kthimi të barazohet, madje të jetë më i lartë dhe më i garantuar për lëshimin e banesës me frekuencë mujore ose më gjatë.
Armela zotëronte tre apartamente jashtë zonës së Unazës, të cilat pas pandemisë vendosi t’i orientonte drejt qiradhënies ditore, e nxitur nga rritja e fluksit të turistëve. Në vitin 2022, sipas saj, çmimi arrinte deri në 50-60 euro/nata. Apartamentet ishin të zëna për më shumë se gjysmën e kohës, duke gjeneruar të ardhura mujore nga 900 deri në 1200 euro. “Ishte një vit shumë i mirë dhe kërkesa ishte e vazhdueshme”, tregon ajo.
Situata ndryshoi në vitin 2023, kur ky model filloi të përhapej gjerësisht. Numri i apartamenteve për qira ditore brenda Unazës së Madhe dhe në zonat qendrore u shtua ndjeshëm, ndërsa çmimet për një apartament me dy dhoma ranë në rreth 40 euro për natë. Ky presion vijoi edhe gjatë 2024-s dhe sidomos 2025-s, duke sjellë ulje të mëtejshme të tarifave në zonën ku ndodheshin pronat e saj, deri në 30 euro/nata, si pasojë e konkurrencës së fortë.
Përveç faktit që apartamentet nuk arrinin të ishin të zëna çdo natë, edhe shpenzimet fikse ndikuan në rënien e ndjeshme të të ardhurave neto. “Kostot e energjisë ishin të larta, sepse qiramarrësit mbanin kondicionerët ndezur gjatë gjithë kohës; pajisjet amortizoheshin shpejt dhe nevojitej zëvendësim i shpeshtë i çarçafëve dhe peshqirëve”, shprehet ajo.
Aktualisht, Armela thotë se ka hequr dorë nga qiraja ditore dhe i ka kaluar apartamentet në qira afatgjatë, me çmime që variojnë nga 550-700 euro në muaj.
Të dhënat nga AirDNA tregojnë se e ardhura neto mesatare nga qiraja përmes Airbnb në kryeqytet në vitin 2024 ishte 25.4 euro/ditë, ose 762 euro në muaj, ndërsa në vitin 2025 zbriti në 24.9 euro/ditë, ose 748 euro. Të konvertuara në lekë, me kurset mesatare të viteve përkatëse, kthimi nga qiraja në vitin 2024 ishte 76.7 mijë lekë dhe në vitin 2025 zbriti në 73 mijë lekë, me një rënie prej rreth 5%. Ky është fitimi bruto, pasi duhen zbritur kostot e ujit, energjisë, amortizimit të pajisjeve, të cilat e ulin kthimin edhe me të paktën 20%.
“`