Juristët rekomandojnë ndalimin e shitjeve në fazën e parë të ndërtimit
Pas një periudhe ngadalësimi dy-vjeçar, tregu i pasurive të paluajtshme ka treguar shenja rikuperimi në vitin 2025, duke shënuar një rritje të numrit të kontratave të shitblerjes. Tirana vazhdon të dominojë tregun kombëtar të transaksioneve.
Sipas të dhënave të publikuara nga NAREA për “Monitor”, në vitin 2025 u regjistruan gjithsej 36,027 kontrata shitblerje pasurish të paluajtshme në Agjencinë Shtetërore të Kadastrës (ASHK), duke shënuar një rritje prej 15% krahasuar me vitin 2024. Tregu i Tiranës gjithashtu ka përfituar nga ky zhvillim, me një rritje prej 9% të transaksioneve të shitblerjes në raport me vitin paraprak. Në rang vendi, transaksionet në kryeqytet përbënë rreth 37% të kontratave të shitblerjes.
Analiza e gjashtë viteve të fundit tregon se tregu i pasurive të paluajtshme ka kaluar nëpër disa faza të ndryshme. Në vitin 2020, u regjistruan 22,986 transaksione në nivel kombëtar, ndërsa në vitin 2021 ky numër u rrit në 33,156, ose 44% më shumë se një vit më parë. Rritja vazhdoi edhe në vitin 2022, duke arritur kulmin me 37,900 transaksione. Pas këtij viti, aktivitetit i shitblerjes filloi të shënojë rënie. Në vitin 2023, numri i kontratave ra me 6% krahasuar me vitin 2022, ndërsa në vitin 2024, rënia ishte 13%.
Situata për tregun e Tiranës pasqyron këtë tendencë. Në vitin 2023, numri i transaksioneve në kryeqytet ra me 12% krahasuar me 2022, dhe në vitin 2024, rënia vijoi me 20% krahasuar me vitin 2023.
Megjithatë, ekspertët theksojnë se numri aktual i transaksioneve të regjistruara në ASHK nuk reflekton plotësisht aktivitetin e tregut. Pjesa më e madhe e pronave në Tiranë shiten përmes “kontratave të porosisë” në fazat e hershme të ndërtimit, të cilat jo gjithmonë regjistrohen në Kadastër, pavarësisht detyrimit ligjor.
Arbër Brahaj, anëtar i bordit të Shoqatës Kombëtare të Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme të Shqipërisë (NAREA), shpjegon se këto kontrata kanë krijuar një “vakuuum ligjor” në sektorin e pasurive të paluajtshme, duke sjellë pasiguri juridike dhe duke komplikuar të drejtat mbi pronat në fazën e ndërtimit.
Ai i kategorizon kontratat e porosisë në:
- Kontratat për pagesën e punimeve (clearing).
- Kontratat me pronarët e truallit.
- Kontratat e shitjes së pronës së ardhshme.
Fakti që regjistrimi i tyre në ASHK është vullnetar, sipas z. Brahaj, krijon një vakum ligjor, rrit mundësinë për evazion fiskal dhe vepra të tjera penale, si dhe ul ndjeshëm sigurinë juridike të transaksioneve. Ai vë në dukje disbalancën me ligjin për Parandalimin e Pastrimit të Parave, ku edhe një kontratë qiraje prej 500,000 lekësh duhet deklaruar, ndërsa veprime juridike mbi prona me vlera shumë më të larta nuk kanë detyrim regjistrimi.
Kontratat e porosisë mund të anulohen, shiten apo tjetërsohen disa herë para se ASHK të njoftohet. Për këtë arsye, Brahaj rekomandon që çdo veprim juridik mbi pronat të regjistrohet në hipotekë dhe të marrë regjistrimin provizor, veçanërisht për projektet me afate ndërtimi të gjata (60-84 muaj).
Juristët rekomandojnë ndalimin e shitjeve të apartamenteve në fazën e ndërtimit (të njohura si “në gropë”), pasi kjo praktikë financimi rrit rastet e mashtrimit dhe riskun për blerësit.
Juristi Jordan Daci thekson nevojën për një ndryshim të rëndësishëm për mbrojtjen e konsumatorit: të mos lejohet shitja apo blerja e një apartamenti pa certifikatën e pronësisë, e cila lëshohet pas përfundimit të kolaudimit të ndërtesës. Kjo do të reduktonte mashtrimet, eliminonte probleme të shumta dhe detyronte sektorin e ndërtimit të ndryshonte strategjinë e financimit, duke u bazuar në kapitalin e tyre dhe jo në shitjet paraprake.
Juristi Aigest Milo gjithashtu shpreh shqetësim për kontratat e porosisë, të cilat transferojnë pothuajse të gjithë riskun financiar te qytetari. Ai rekomandon t’i jepet fund pagesave për prona “në ajër” dhe të vendosen garanci detyruese për sipërmarrësit për mbrojtjen e investimeve të qytetarëve.
Milo shton se, edhe pse ligji njeh të drejtën e blerësit për t’u paraqitur si palë e interesuar në procesin penal dhe për të kërkuar përjashtimin e pronës nga sekuestrimi, në praktikë kjo garanci varet nga shpejtësia e drejtësisë. Ai nënvizon problemin strukturor të pagesave të plota ose të pjesshme para se ndërtimi të ketë filluar, vetëm mbi bazën e një kontrate porosie, ku blerësi merr përsipër tërësisht riskun për diçka që nuk ekziston fizikisht. Sa më herët bëhet pagesa në raport me ndërtimin, aq më i madh është rreziku për blerësin. Për këtë arsye, është e nevojshme që ligjvënësi të parashikojë garanci detyruese për sipërmarrësit gjatë kësaj faze delikate të marrëdhënies kontraktore.