Rivlerësimi dhe hetimet e SPAK çojnë në uljen e çmimeve të apartamenteve në qershor, frenimi i parasë informale
Për një vit rresht, çmimet mesatare të shitjes së apartamenteve në Tiranë kanë vijuar të qëndrojnë mbi nivelin e 2 mijë eurove për metër katror. Që prej tremujorit të dytë të vitit 2025, çmimet mesatare të apartamenteve kanë arritur rreth 2,100 euro/m², duke u ruajtur në këto nivele edhe në tremujorin e dytë të vitit 2026.
Sipas të dhënave më të fundit nga indeksi Keydata Albania i “Çelësi Media Group”, deri në muajin qershor 2026, çmimi mesatar i apartamenteve arriti në vlerën e 2,116 euro/m². Megjithatë, gjatë muajit qershor u konstatuan sinjale të frenimit dhe rënies së çmimeve në kryeqytet.
Krahasuar me tremujorin e mëparshëm, çmimi mesatar i apartamenteve është ulur me 1.2%. Një rënie është shënuar edhe për çmimin median, i cili nga 2,046 euro/m² në tremujorin e mëparshëm, ka arritur në 1,982 euro/m² në qershor 2026, duke shënuar një ulje prej 3%.
Sipas Ylli Sulës, drejtues i “Çelësi Media Group”, një ndër faktorët kryesorë të kësaj rënieje është ulja e tatimit për shitblerjen e apartamenteve si pasojë e procesit të rivlerësimit. Ai shpjegon se ulja e tatimit mbi fitimin nga shitja e pronës nga 15% në 5% ka krijuar më shumë fleksibilitet për ata që kanë pasur nevojë të shesin pronën shpejt. Kjo ka bërë që në raste të tilla çmimet e shitjes të ulen me rreth 3–4%, pasi shitësit kanë pasur mundësi më të madhe negociimi falë kostos fiskale më të ulët. Procesi i rivlerësimit me tatim të reduktuar 5% nisi zbatimin nga shkurti 2026.
Ndërkohë, agjentë të tjerë imobiliarë lidhin rënien e çmimeve me hetimet e shumta të nisura nga SPAK, gjatë të cilave janë sekuestruar prona luksoze, të cilat dyshohet se u përkasin grupeve kriminale. Sipas tyre, kjo ka ndikuar në frenimin e qarkullimit të parasë informale në tregun e pasurive të paluajtshme, duke sjellë si pasojë edhe uljen e kërkesës nga kjo kategori blerësish.
Megjithatë, ashtu si në tremujorin e parë të vitit 2026, edhe në tremujorin e dytë të këtij viti, brenda 7 viteve çmimet e apartamenteve pothuajse janë dyfishuar. Nga 982 euro/m² që ishte çmimi mesatar i shitjes së apartamenteve në tremujorin e dytë të vitit 2019, për të njëjtën periudhë të vitit 2026, çmimi mesatar arriti në 2,116 euro/m². Rritja e çmimeve brenda 7 viteve është 115%, ose rreth 2.1 herë më e madhe.
Në krahasim me vitin 2005, kur nisi llogaritja e indeksit, çmimet mesatare të apartamenteve deri në qershor 2026 janë rritur me 218%, ose rreth tre herë më shumë sesa 21 vite më parë. Në llogaritjen e çmimeve mesatare, indeksi përfshin prona të reja dhe ato nga rishitja, të cilat zënë pjesën më të madhe.
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)
Raporti i Keydata Albania thekson se nga tremujori i parë 2020 deri në tremujorin e parë 2026, çmimi real i shitjes së apartamenteve në Tiranë është rritur me 114%. Inflacioni kumulativ për periudhën 2020-2026 llogaritet në 80.3%.
Momentet kryesore të rritjes së çmimeve mesatare reale dhe mediane të apartamenteve në Tiranë (Euro/m²) për periudhën e tremujorëve 2020-2026:**
- Nga tremujori i tretë 2020 deri në tremujorin e dytë 2023, indeksi është rritur me përqindje të ndryshme si: 3.17%, 2.2%, 0.41%, 0.69%, 0.63%, 1.89%, 0.85%, 1.70%, 5.56%, 3.00%, 0.72% dhe 6.24% nga njëri tremujor në tjetrin.
- Nga tremujori i tretë në të katërtin, indeksi është rritur me 21%.
- Nga tremujori i katërt 2023 në të parin 2024, indeksi është rritur me 10.09%.
- Nga tremujori i parë në të dytin 2024, indeksi është rritur me 2.26%.
- Nga tremujori i dytë në atë të tretë 2024, është rritur me 4.19%.
- Periudha aktuale, tremujori i dytë 2025, shoqërohet me një rritje prej 23% krahasuar me tremujorin e parë 2025.
- Ndërsa tremujori i tretë krahasuar me tremujorin e dytë 2025, është rritur me një përqindje shumë të vogël, 0.91%.
- Në tremujorin e parë 2026, çmimet reale të shitjes janë rritur me 9.5% krahasuar me tremujorin e fundit 2025.
Periudha me rënie të indeksit të çmimit të shitjes së apartamenteve në Tiranë:**
- Rënie vërehet nga tremujori i parë në tremujorin e dytë 2020, me 2.37%.
- Nga tremujori i dytë në tremujorin e tretë 2023, një rënie prej 1.04%.
- Në periudhën aktuale, nga tremujori i tretë në tremujorin e katërt 2024, me 2.57%.
- Dhe nga tremujori i fundit 2024 në tremujorin e parë 2025, me 5.26%.
- Tremujori i fundit 2025 është shoqëruar me një rënie prej 3.1% krahasuar me tremujorin e tretë 2025.
- Periudha aktuale, tremujori i dytë 2026, është shoqëruar me një rënie të vogël prej 1.33% krahasuar me tremujorin e parë 2026.
Grafiku 2. Çmimi mesatar real dhe mediana e çmimit të apartamenteve në Tiranë (Euro/m²) për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Në Grafikun 2 paraqitet çmimi mesatar real i shitjes së apartamenteve në Tiranë në Euro/m² për periudhën e tremujorëve 2020-2026, shprehur në vlerë reale (e deflatuar me normën e inflacionit) si dhe çmimet mediane (vlera e mesit).
Nga tremujori i parë 2020 deri në tremujorin e dytë 2026, niveli i çmimeve mesatare reale në Tiranë ka lëvizur brenda intervalit 1,030 €/m² – 2,141 €/m², ndërsa çmimet mediane brenda intervalit 984 €/m² – 2,046 €/m².
Në tremujorin e dytë 2026, çmimet mesatare dhe mediane përllogariten në 2,116 €/m² dhe 1,982 €/m², respektivisht. Krahasuar me tremujorin e parë 2026, në këtë tremujor, çmimet mesatare reale të shitjes së apartamenteve në Tiranë janë ulur me 1.06%, dhe çmimet mediane janë ulur me 3.13%.
Çmimet mesatare, në ndryshim nga indeksi i çmimeve, përllogariten në proporcion me numrin e apartamenteve që janë në shitje në një periudhë të caktuar. Kështu, një rritje apo rënie në çmimet mesatare nuk domosdoshmërisht duhet të interpretohet si një dukuri në tregun e pasurive të paluajtshme; ajo mund të tregojë një rritje ose ulje të ofertës për apartamente në një moment të caktuar.
Grafiku 3. Çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m²) në zonën brenda Unazës së vogël për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Në Grafikun 3 paraqitet çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m²) në zonën brenda Unazës së vogël për periudhën e tremujorëve 2020-2026.
Siç vihet re nga grafiku, çmimi mesatar real i shitjes në këtë zonë ka ardhur duke u rritur, në intervalin 1,128 – 2,478 €/m². Çmimet mediane luhaten në intervalet 1,074 – 2,282 €/m².
Një tendencë e vogël rënëse e çmimeve në zonën brenda Unazës së vogël vihet re në tremujorin e dytë 2026. Në këtë tremujor, çmimi mesatar përllogaritet në 2,426 €/m²; çmimi median përllogaritet në 2,233 €/m². Krahasuar me tremujorin e parë 2026, në këtë tremujor, çmimet mesatare janë ulur me 0.19% dhe çmimet mediane janë ulur me 2.14%.
Grafiku 4. Çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m²) në zonën e Bllokut për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Në Grafikun 4 është paraqitur kurba e evoluimit të çmimit mesatar real dhe medianës së çmimeve (Euro/m²) të apartamenteve në zonën e Bllokut.
Në këtë zonë, çmimet mesatare të shitjes kanë pësuar një luhatje të konsiderueshme, duke variuar në intervalin 1,462€/m² -3,003€/m², ndërsa çmimet mediane brenda intervalit 1,387€/m² -3,337€/m².
Një rënie e nivelit të çmimeve mesatare reale vihet re në tremujorin e dytë 2020 (13.7%), e ndjekur më pas nga një rritje më e madhe prej 20.7% krahasuar me tremujorin më parë. Pastaj, një rënie prej 3.2% nga tremujori i katërt 2020 në tremujorin e parë 2021, e ndjekur nga një rritje prej 6.2% dhe sërish një rritje prej 2.9% nga tremujori i dytë në tremujorin e tretë 2021. Nga tremujori i tretë në të katërtin pati një rënie prej 1.4%, nga tremujori i parë në të dytin një rritje prej 9.8%, dhe një rritje prej 13.4% nga tremujori i tretë në tremujorin e fundit 2022.
Në tremujorin e parë 2026, mesatarisht një apartament në zonën e Bllokut shitet me vlerën 3,003€/m², çmimi median përllogaritet në vlerën 3,004 €/m². Çmimet mesatare në këtë tremujor krahasuar me tremujorin e katërt 2025 kanë pësuar një rritje prej 1.8%, ndërsa çmimet mediane janë rritur me 9.7%.
Për sa i përket periudhës aktuale, në tremujorin e dytë 2026, mesatarisht një apartament në zonën e Bllokut shitet me vlerën 2,962€/m², një rënie prej 1.4% nga tremujori i parë 2026. Çmimi median përllogaritet në vlerën 3,337 €/m², një rritje prej 11.1% nga tremujori i parë 2026.
Grafiku 5. Çmimi mesatar real dhe median i shitjes së apartamenteve në Tiranë (Euro/m²) në zonën jashtë Unazës së vogël për periudhën e tremujorëve 2020-2026
Në Grafikun 5 paraqitet evoluimi i çmimit mesatar real dhe median të shitjes në Euro/m² të apartamenteve në zonën jashtë Unazës së vogël.
Çmimet mesatare reale në këtë zonë variojnë nga 959 €/m² deri në 2,022 €/m² në tremujorin e parë 2026. Çmimet mediane variojnë nga 930 €/m² – 1,951€/m².
Tremujori i dytë 2026 karakterizohet nga një rënie e çmimeve mesatare të shitjes së apartamenteve në këtë zonë. Çmimet reale mesatare përllogariten në 2,003 €/m², ndërsa çmimet mediane në nivelin 1,925€/m², duke pësuar një rënie prej 0.9%, ndërsa çmimet mediane janë ulur me 1.29% krahasuar me tremujorin e parë 2026.
Burimi: Llogaritjet e Keydata Albania (2026)